LA CO-CONCEPTION : UNE DÉMARCHE A (RE)DECOUVRIR EN IMMOBILIER D’ENTREPRISE ET EN IMMOBILIER RÉSIDENTIEL.

Aujourd’hui, tous les acteurs de l’immobilier ont pris conscience de la nécessité de prendre en compte les usages des habitants ou des utilisateurs, et les nouveaux modes d’habiter, de travailler, de se divertir… au plus proche des réalités sociales.

Pourtant la plupart hésite encore à aller se confronter à la réalité du terrain et aux attentes et besoins des femmes et des hommes qui habiteront ou utiliseront les nouvelles constructions, de peur de ne plus rien maîtriser, ni le temps, ni l’économie du projet, ni le process… et pour un résultat « qui se révèle finalement plutôt « déceptif », car soit tellement proche de ce qu’on imaginait soi-même, soit impossible au final à mettre en oeuvre ».

Alors se référer aux enquêtes et études socio-économiques et de marché, ou simplement reproduire les mouvements ascendants des nouveaux concepts immobiliers semblent des solutions finalement beaucoup mieux acceptables et surtout adaptées aux modes de production habituels.

Car tout changement nécessite un investissement, un effort, de la formation… bref un risque de remettre en question ses pratiques et un modèle économique qui a fonctionné et qui en apparence fonctionne toujours.

Alors quel est l’enjeu de la co-conception ?

La concertation citoyenne et la co-conception ont souvent, dans l’histoire, plutôt suivi des principes ou des chemins idéologiques, qu’ils soient sociaux, politiques ou utopiques. Ces actions participatives n’ont généralement pas dépassé le stade de l’expérimentation locale ou celui des convictions profondes et personnelles de ceux qui les mettaient en oeuvre.

Pourtant les grands appels à projet urbains et immobiliers lancés ces dernières années pour réinventer collectivement les villes, les quartiers ou les entreprises ont remis les principes de la démocratie participative sur le devant de la scène, en l’incitant et parfois en l’imposant aux opérateurs immobiliers, comme un chemin naturel vers une ville plus respectueuse de ses habitants et de ses usagers.

Et là, on commence à parler non plus d’idéologie sociale ou politique, mais d’ancrage social et territorial.

Cet ancrage est nécessaire d’une part à la reconnaissance des besoins de chacun dans une société qui a évolué et qui continuera d’évoluer, et d’autre part à la création de lien social et de coopération, un maillage transversal empreint de diversité et d’altérité qui se révèle essentiel pour faire face au changement et traverser les grandes mutations en cours.

Un ancrage, c’est un enracinement, comme on plante un arbre. On vient ancrer des racines, une assise suffisamment solide et pérenne pour recevoir quelque chose qui va grandir et continuer à évoluer. Donc rien de figé dans tout cela, bien au contraire, l’enjeu sera de faire pousser sur cet ancrage des édifices ou des organisations qui sauront s’adapter aux besoins et aux attentes des utilisateurs et qui continueront d’évoluer avec eux.

En immobilier d’entreprise, l’ancrage sera la culture d’entreprise. Et quand on parle de changement de culture, notamment managériale, on ne s’attaque pas aux racines ni aux valeurs de l’entreprise qui, elles, restent bien ancrées, mais bien à ce que l’on a fabriqué au fur et à mesure de l’évolution de l’entreprise. Cela signifie que l’on a souvent tort de confier le changement aux seuls managers, car ce seront les premiers à résister au changement. Remettre en question ce que l’on a porté et diffusé pendant des années est très difficilement acceptable. En revanche, s’appuyer sur ses valeurs, ses ressources, ses potentiels, brasser des idées qui ont fructifié, interagir entre collaborateurs volontaires, co-concevoir et co-construire un avenir commun, là on ouvre véritablement la porte du changement positif.

En immobilier résidentiel, l’ancrage sera la culture des futurs acquéreurs, les récits qu’ils portent en eux, leurs aspirations quant à l’avenir de leurs familles et à son évolution, couplés à la culture, aux récits et aux ressources locales, associés à la créativité et au pragmatisme des architectes et des urbanistes. Ces derniers concevront une structure d’immeuble ou une planification urbaine suffisamment malléable pour s’adapter aux utilisateurs et continuer à s’adapter aux évolutions à venir.

S’appuyer sur ce qui nous rend vivant et sur ce à quoi on aspire individuellement puis collectivement, voilà une voie à prendre pour envisager une co-conception efficace et déterminée.

Cela nécessite :

-         D’abord une conviction et une ambition partagée en amont par toutes les parties prenantes. Cette ambition sera la ligne directrice du projet, le socle commun, « le cap à tenir ».

-         Ensuite des rencontres, car il ne peut y avoir de co-conception sans contact avec les futurs utilisateurs. Il est illusoire de croire que l’outil internet, même le meilleur, viendra suppléer la concertation. Car l’un des gages de réussite de la co-conception est la création de lien social par la concertation. C’est ce lien social, la coopération et la pédagogie développée, qui permettront une co-construction efficiente de l’immeuble ou de l’organisation. L’utilisateur est au cœur de la démarche. Le reste n’est qu’outils, même s’il est bien sûr primordial d’être bien outillé pour co-concevoir.

-         Pour cela, la boîte à outils proposée par l’équipe d’architectes permettra à la fois de développer la créativité des utilisateurs et de maîtriser le projet et ses modifications.

-         Et enfin du début jusqu’à la fin, une méthode d’animation pragmatique, solide, rythmée, temporisée, invitant à la co-décision à chaque stade d’avancement.

Voici les ingrédients d’une démarche de co-conception réussie et performante.

Alors nul besoin de nombreux ateliers ou de réunions à rallonge. Il est aujourd’hui tout à fait possible d’envisager la co-conception en immobilier d’entreprise, comme en immobilier résidentiel, en maîtrisant le temps, l’économie du projet, la qualité du résultat, tout en créant de la valeur à tous les stades du projet.

Bien sûr cela suppose de la confiance et une conviction profonde, celle de croire en la valeur des femmes et des hommes, et en leur capacité de bâtir ensemble un futur désirable.